（文/解红娟 编辑/马媛媛）人无远虑，必有近忧。房企亦如是。

在2021年之前，一众房企曾度过一个共同的“艰难一年”，那就是买房热情一夜褪去的2014年。彼时，楼市库存高企，新房、二手房销售乏力，房企资金链频繁断裂，开发商降价促销，如同当下。

当时房企谈的最多的，莫过于房地产已经告别黄金时代，步入白银时代。这句话的意思大概是，铲子挖下去就是钱的时代结束了，接下来地产商要靠真本事挣钱了。

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也是在那个时候，有房企开始意识到，如果将所有希望都梭哈在新房市场上，或许过于冒险。为了寻找别的出路，一部分房企退出房地产行业，一部分房企同时押注商业地产、物业、医疗健康等赛道。

有了答案，剩下的就只需坚持。

但“330新政”对改善型购房需求的刺激，和证监会修订公司债券发行与交易管理办法后的融资便利，让不少原本有答案的房企开始犹豫：新房销售业务虽然不再处于“黄金时代”，但总能从十万亿的蛋糕中分得一笔，自然也没有发展第二曲线的迫切。

犹豫的结果也很明显。时隔8年在面临新一轮程度更深的调整时，据不完全统计，截至目前，A股和港股市场已有近百家房企披露去年全年业绩报告，其中，约40家房企净亏损。

而得益于坚定地发展“地产+商业”双轮驱动战略，在极为艰难的2022年，新城控股成为行业中为数不多能确保现金流安全并且能实现盈利的民营房企，实现营收1154.6亿元，归母净利润13.9亿元。

收租超百亿

事实上，新城控股的商业规划比2014这“艰难一年”来的更早一点。

在2013年举办的上市一周年庆典上，新城控股管理层表示，“未来五年，新城集团将开启住宅与城市综合体双轮驱动战略模式，即以住宅开发为主，同时理智选取优质地块开发运营城市综合体。”

为了让上述战略落地，新城控股给出了一个具体数字：到2017年实现累计开业和在建购物中心约20个。

这个任务在“艰难一年”完成了一半。截至2014年底，新城控股共拥有10座在建或已开业的吾悦系广场。

在面对2014年购房市场下行的转折后，新城控股管理层清醒的认识到“吾悦系广场”的力量，并对外表示，“当住房的基数越来越大的时候，新增开发量就会越来越少，这个时候有两个选择，一是逃离增量市场，二是挖掘存量市场的价值和潜力。”

这种认识即使在新房热度恢复后也未改变。2016年5月，新城控股管理层表示，“2016年和2017年，是房地产最好的、也是最后的政策机遇期。在政策总体持续利好下，只要加速奔跑就可以了。”

与此同时，新城控股在商业端也定下具体目标：计划每年拿10-15个商业地产项目，到2020年则累计为80个购物中心，进入商业地产开发企业的第一梯队。按照既定目标，新城控股于2020年完成了商业地产从0到100的突破，进入“百店时代”。

截至2022年末，新城控股在全国140个城市布局194座吾悦广场，开业面积1319.74万方，出租率达到95.13%。

得益于此，2016年至2022年，新城控股物业出租及管理分别实现收入4.41亿元、10.19亿元、22.13亿元、40.55亿元、54.35亿元、79.69亿元、92.24亿元，分别增长47.81%、131.05%、117.24%、83.19%、34.04%、46.62%、15.75%。

截至2022年底，物业出租及管理和酒店运营收入在内，新城控股实现商业运营收入100.06亿元，同比增长15.82%。

值得一提的是，随着商业运营收入的不断增加，其在新城控股毛利贡献的比例也在不断提高，自2016年的4.5%增加至2022年的29%，7年间占比增加了24.5个百分点，成为业绩的第二增长曲线。

谈及2023年的目标，新城控股表示，计划实现商业运营收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

或许可以说，新城控股第一个15年靠住宅增加销售和利润，那么，第二个15年则是靠住宅和商业双轮驱动。

吾悦广场总资产约1200亿元

新城控股之于商业地产的筹划，并不只有收租这么简单。

2016年6月，新城控股宣布发行“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，作价10.5亿将上海青浦吾悦广场注入该资管计划，其中3.498亿元为股权价格，7亿元为债权价格。且完成交易后，新城控股将继续持有该广场的经营权及“吾悦”品牌。

由于该计划与“REITs项目”极度相似，且当时国内REITs市场未打开，新城控股该计划被定性为“类REITs项目”，新城控股也因此成为国内首个探索商业综合体资产证券化的房企。

这样的好处是，新城控股可以通过青浦吾悦广场获得10.5亿元的融资，但却不会失去青浦吾悦广场的经营权。

值得一提的是，新城控股在全国140个城市布局194座吾悦广场，也就是说，这194座吾悦广场都可为新城控股提供融资帮助。

2023年3月24日，国家发改委和证监会发布通知称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域。

“这样从投融建管退能够形成一个闭环，我相信资金还是会想不动产这方面来流入的。”新城控股管理层表示，发改委要求REITs未来三年派息率不低于3.8%，新城控股基本上三年以上的广场都能够满足，目前正在积极沟通，希望尽快把REITs这件事情做成。

而在REITs项目仍未落地之前，新城控股也在寻找多种商业融资渠道，已经多次尝试吾悦广场经营性物业贷、CMBS 资产证券化产品等。数据显示，2022年新城控股通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，替换金额约64亿元。

“吾悦广场融资余额约为260亿元，但整个吾悦广场资产接近1200亿元，因此吾悦广场从三个方面可以进一步提升融资资源。”新城控股管理层表示，首先，部分资产可以进一步提高抵押率；其次，有近50座广场没有融资，可以形成融资增量；另外，有部分吾悦广场虽然没有开业但是已经投入了大部分成本投入，随着开业增加也会有所新增。

此外，作为示范房企，新城控股2022年发行3笔中票，其中，于5月完成2022年第一期10亿元人民币中票的发行；于9月和12月作为中债信用增进全额担保民营房企发债的首批试点房企之一，成功发行2022年度第二期及第三期中期票据，发行金额共计30亿元人民币，票面平均利率为3.96%。

与此同时，新城控股在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元。

截至2022年12月31日，新城控股整体平均融资成本为6.52%，较2021年末的6.57%下降5bp；获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1206.00亿元，同时与各大银行签订战略合作协议获1400亿元意向授信额度。

截至2022年末，新城控股在手现金314.63亿元，经营性现金流净额145.35亿元，连续五年为正。

新城控股董事长王晓松表示，不管是第三支箭定增，还是REITs放开，都可以从这个方面彻底改变目前整个公司的运营状态和目前小马拉大车的状态，会让未来公司运营更加稳健。

“我相信风再大，骆驼总是专注前路，道路再崎岖，骆驼总能抵达远方”。王晓松说道。

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